Al contratar una hipoteca, no solo debemos pensar en el importe del préstamo y los intereses, sino también en los gastos asociados. Desde la tasación del inmueble hasta los impuestos y los costos notariales, los gastos de hipoteca pueden representar una cantidad significativa que debemos considerar antes de firmar el contrato.
En este artículo, desglosaremos qué gastos implica una hipoteca, quién debe pagarlos y cómo calcularlos para que puedas tomar decisiones informadas.
1. ¿Qué son los gastos de hipoteca?
Los gastos de hipoteca son aquellos costos adicionales que surgen al formalizar un préstamo hipotecario. Estos gastos incluyen trámites administrativos, impuestos y honorarios de profesionales que intervienen en la operación.
Es importante conocerlos con detalle para evitar sorpresas y calcular el importe total de la compra de una vivienda.
2. Principales gastos asociados a una hipoteca
Cuando firmamos una hipoteca, debemos afrontar diferentes costos, algunos obligatorios y otros opcionales. A continuación, analizamos los más relevantes:
a) Gastos de tasación
Antes de conceder una hipoteca, el banco exige una tasación del inmueble para determinar su valor real. Este documento es fundamental, ya que el banco concederá un préstamo basado en un porcentaje del valor de tasación.
- Coste estimado: Entre 250 y 600 euros, dependiendo del valor y la ubicación del inmueble.
- ¿Quién lo paga? El comprador de la vivienda.
b) Gastos notariales
El notario es el encargado de formalizar la escritura de la hipoteca. Sus honorarios están regulados por ley y dependen del importe del préstamo.
- Coste estimado: Entre 0,2% y 0,5% del importe de la hipoteca.
- ¿Quién lo paga? Actualmente, lo paga el banco.
c) Gastos del Registro de la Propiedad
Para que la hipoteca tenga validez legal, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Coste estimado: Entre 150 y 300 euros.
- ¿Quién lo paga? El banco, según la normativa actual.
d) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Es uno de los gastos más elevados en una hipoteca, ya que se aplica sobre la escritura del préstamo. Su porcentaje varía según la comunidad autónoma.
- Coste estimado: Entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca.
- ¿Quién lo paga? Actualmente, este impuesto lo paga el banco.
e) Gastos de gestoría
Las entidades bancarias suelen contratar una gestoría para realizar los trámites administrativos relacionados con la inscripción de la hipoteca y el pago de impuestos.
- Coste estimado: Entre 200 y 400 euros.
- ¿Quién lo paga? Lo asume el banco.
3. Otros gastos relacionados con la hipoteca
Además de los gastos obligatorios, hay otros costos que pueden surgir dependiendo del caso:
a) Comisión de apertura
Algunos bancos aplican una comisión de apertura por gestionar la hipoteca.
- Coste estimado: Entre el 0,5% y el 1% del capital prestado.
- ¿Quién lo paga? El comprador, si el banco lo exige.
b) Seguros vinculados
Muchas entidades bancarias obligan a contratar ciertos seguros para conceder la hipoteca, como el seguro de hogar y, en algunos casos, un seguro de vida.
-
Coste estimado:
- Seguro de hogar: Desde 200 hasta 800 euros al año.
- Seguro de vida: Variable según la edad y el capital asegurado.
-
¿Quién lo paga? El comprador, aunque tiene derecho a elegir la aseguradora.
c) Gastos por subrogación o cancelación anticipada
Si decides cambiar la hipoteca a otro banco (subrogación) o amortizarla antes de tiempo, puede haber costos adicionales.
- Coste estimado:
- Subrogación: Entre el 0,25% y el 1% del capital pendiente.
- Cancelación anticipada: Depende del contrato, pero suele ser un 0,5% en los primeros años y un 0,25% después.
4. ¿Quién paga los gastos de hipoteca?
En los últimos años, la normativa ha cambiado, y actualmente muchos de los gastos de hipoteca son asumidos por el banco. La distribución actual es la siguiente:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Comprador |
| Notaría | Banco |
| Registro de la Propiedad | Banco |
| IAJD | Banco |
| Gestoría | Banco |
| Comisión de apertura | Comprador (si aplica) |
| Seguros | Comprador |
Esta regulación protege al consumidor y reduce el coste total de la firma de una hipoteca.
5. Consejos para reducir los gastos de hipoteca
Aunque algunos gastos son fijos, existen formas de minimizar el impacto económico al contratar una hipoteca:
- Comparar entre varios bancos: Cada entidad tiene condiciones distintas, por lo que es recomendable pedir ofertas de diferentes bancos.
- Negociar la comisión de apertura: No todos los bancos la aplican, y en algunos casos es posible eliminarla.
- Elegir seguros externos: No es obligatorio contratar los seguros con el banco, y optar por otra aseguradora puede reducir los costos.
- Amortización anticipada: Si la hipoteca permite amortizar sin comisiones elevadas, es una buena forma de reducir intereses a largo plazo.
- Consultar ayudas y subvenciones: Algunas comunidades autónomas ofrecen beneficios para ciertos colectivos.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
1. ¿Cuánto dinero debo ahorrar para pagar los gastos de una hipoteca?
Si bien muchos gastos los asume el banco, el comprador debe contar con entre un 10% y un 15% del valor de la vivienda para cubrir otros costos como la tasación, la entrada y posibles comisiones.
2. ¿Puedo elegir la tasadora que valore mi vivienda?
Sí. Aunque el banco suele recomendar una empresa de tasación, el comprador tiene derecho a elegir otra siempre que esté homologada por el Banco de España.
3. ¿Es obligatorio contratar un seguro de hogar con el banco?
No. Aunque el banco puede exigir un seguro de hogar, el cliente tiene derecho a contratarlo con cualquier aseguradora.
4. ¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca antes de tiempo?
Depende del contrato, pero suele rondar entre el 0,25% y el 1% del capital pendiente. En algunos casos, no hay comisión si se pactó así con el banco.
5. ¿Puedo recuperar los gastos de hipoteca que pagué en el pasado?
Si firmaste una hipoteca antes de los cambios legales, podrías reclamar ciertos gastos (notaría, registro, gestoría). Se recomienda consultar con un abogado especializado.
