Las derramas son un tema relevante para cualquier persona que forme parte de una comunidad de vecinos o esté involucrada en la gestión de una propiedad compartida.
Este término hace referencia a una cuota extraordinaria que deben aportar los propietarios de un inmueble para cubrir gastos imprevistos o necesidades específicas que no se contemplan en el presupuesto ordinario de la comunidad.
Aunque en ocasiones una derrama puede generar controversia o dudas, es esencial entender su funcionamiento, la normativa que las regula y cómo se gestionan para asegurar la buena convivencia y el mantenimiento adecuado de las propiedades compartidas.
Tabla de contenidos
- ¿Qué es una derrama?
- ¿Para qué sirven las derramas?
- ¿Cuándo deben pagarse las derramas?
- ¿Quién debe pagar la derrama? ¿Cómo se reparte el pago?
- ¿Me puedo negar a pagar una derrama?
- Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Qué es una derrama?
Una derrama es una cuota adicional que se cobra a los propietarios de una comunidad para hacer frente a gastos excepcionales.
Estas cuotas no están incluidas en el presupuesto ordinario anual de la comunidad, sino que surgen de necesidades imprevistas o de proyectos especiales que requieren financiación adicional.
Pueden cubrir una amplia variedad de gastos, desde reparaciones urgentes hasta mejoras en las instalaciones comunes o cumplimiento de normativas legales.
¿Para qué sirven las derramas?
Tienen varios usos importantes en el contexto de una comunidad de propietarios:
- Reparaciones urgentes: Si surge un problema que requiere una intervención inmediata, como una fuga en las tuberías comunes, una avería en el ascensor o la reparación del tejado, la derrama permite cubrir estos gastos sin comprometer el presupuesto ordinario.
- Mejoras en las instalaciones: A veces, las comunidades deciden realizar mejoras en las áreas comunes, como renovar la fachada, cambiar el sistema de calefacción o instalar paneles solares. Las derramas se utilizan para financiar estos proyectos que, aunque no son estrictamente necesarios, mejoran la calidad de vida de los vecinos y aumentan el valor del inmueble.
- Cumplimiento de normativas legales: En ocasiones, las leyes cambian y obligan a las comunidades a realizar adaptaciones, como instalar rampas de acceso para personas con movilidad reducida o cambiar las calderas por sistemas más eficientes y ecológicos. Estas se destinan a cubrir estos gastos obligatorios.
- Constitución de fondos de reserva: Algunas comunidades deciden anticiparse a posibles gastos futuros creando un fondo de reserva. En este caso, se puede aprobar una derrama para dotar a dicho fondo de una cantidad inicial significativa.
¿Cuándo deben pagarse las derramas?
Deben pagarse cuando son aprobadas en una junta de propietarios. Según la legislación vigente en muchos países, como en España, para que una derrama sea válida y exigible, debe ser aprobada por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. La decisión se toma en una reunión convocada específicamente para tal fin, donde se discuten los motivos y la cuantía de la derrama.
Una vez aprobada, el administrador de la comunidad o el presidente notifica a los propietarios las condiciones de pago, que suelen incluir la cantidad total, la parte proporcional que corresponde a cada propietario y el plazo para efectuar el pago. Dependiendo del monto, es común que el pago se fraccione en varias cuotas para facilitar su abono.
¿Quién debe pagar la derrama? ¿Cómo se reparte el pago?
El pago corresponde a todos los propietarios de la comunidad, y se reparte en función de la cuota de participación que cada uno tiene en la propiedad. Esta cuota suele estar definida en el título constitutivo de la propiedad horizontal, y se calcula en base a criterios como la superficie de la vivienda, la ubicación dentro del edificio o las características particulares de cada unidad.
La distribución del pago se realiza de la siguiente manera:
| Propietario | Superficie (m²) | Cuota de participación (%) | Monto a pagar (€) |
|---|---|---|---|
| Propietario A | 100 | 20% | 200 |
| Propietario B | 80 | 15% | 150 |
| Propietario C | 120 | 25% | 250 |
| Propietario D | 70 | 10% | 100 |
| Propietario E | 90 | 20% | 200 |
| Total | 460 | 100% | 1000 |
En este ejemplo, la derrama total es de 1000 €, que se reparte proporcionalmente según la cuota de participación de cada propietario.
¿Me puedo negar a pagar una derrama?
En principio, un propietario no puede negarse a pagar que ha sido aprobada de forma legítima por la junta de propietarios. La ley establece que todas las decisiones adoptadas por la comunidad, siempre que cumplan con los requisitos legales y los estatutos de la comunidad, son vinculantes para todos los propietarios.
No obstante, si un propietario considera que la derrama es injusta o no se ajusta a la ley, tiene derecho a impugnarla en los tribunales.
Para ello, debe presentar una demanda dentro de los plazos establecidos por la ley (generalmente 3 meses desde la notificación de la derrama). Es importante destacar que, incluso si se interpone una demanda, el propietario debe abonar la derrama mientras se resuelve el conflicto. Si el tribunal falla a su favor, se le devolverá el importe pagado.
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Qué ocurre si un propietario no paga la derrama?
Si un propietario se niega a pagar, la comunidad puede reclamar el importe adeudado judicialmente. En algunos casos, se pueden aplicar intereses de demora, y el propietario moroso podría enfrentarse a un embargo de su propiedad.
¿Las derramas pueden deducirse en la declaración de la renta?
En algunos países, los gastos derivados pueden deducirse en la declaración de la renta, siempre que estén relacionados con mejoras en la eficiencia energética o en la accesibilidad de la propiedad. Es recomendable consultar con un asesor fiscal para obtener información específica según la legislación local.
¿Qué pasa si la derrama se aprueba pero algunos propietarios están en desacuerdo?
Si ha sido aprobada según los procedimientos legales, todos los propietarios están obligados a contribuir, independientemente de si votaron a favor o en contra.
¿Se pueden financiar las derramas?
Sí, en ocasiones las comunidades acuerdan financiarlas a través de un préstamo bancario. En este caso, los propietarios pagan su parte a través de cuotas mensuales, que incluyen intereses y comisiones bancarias.
¿Cómo se puede evitar una derrama?
La mejor manera de evitarlas es planificar y gestionar adecuadamente el presupuesto ordinario de la comunidad, así como mantener un fondo de reserva para imprevistos. También es útil realizar un mantenimiento preventivo regular para minimizar la aparición de gastos inesperados.
Conclusión
Las derramas son una herramienta financiera esencial para las comunidades de propietarios, permitiendo cubrir gastos imprevistos o realizar mejoras significativas en las instalaciones comunes.
Aunque pueden generar ciertas tensiones, es fundamental que los propietarios entiendan su funcionamiento y la normativa que las regula para garantizar una convivencia armoniosa y el buen mantenimiento de los bienes comunes.
La participación activa en las juntas de propietarios y la correcta gestión del presupuesto son claves para evitar problemas y asegurar la sostenibilidad económica de la comunidad.
